这五点，决定了美国长租公寓的高回报

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随着我国房地产行业「存量时代」的到来，租购并举成为重要的国策，住房租赁市场正逐渐成为房地产市场的重要组成部分。在政策利好下，长租公寓市场迎来资管机构的支持，伴随着公募 REITs 即将落地， 行业大资管时代正式开启。在新的时代背景下，长租公寓企业应该如何抓住机遇赋能行业发展，美国成熟的行业经验为国内公寓企业提供了很好的借鉴。过去 10 多年美国长租公寓 REITs 的年化总收益率约为 8% ，甚至高于当地房地产开发销售的收益回报，这离不开一整套稳健的行业良性发展机制与商业模式。

聚焦高收益率的核心城市

纵观美国市场，长租公寓主要集中在东部地区、其次为西海岸和美国南部。美国近 7 成的长租类住宅集中在人口数量排在第一、第二梯队的 15 个州，具有高就业机会、高房价、低购房率、房屋供应长期收紧等普遍特征。2006 年后，以 EQR 为代表的企业，开始聚焦人口密集且消费水平较高的核心城市，2017 年底，EQR 已经将全部资产调整至东西海岸最发达城市，租户特征呈现年轻化，平均年龄中位数为 25 - 34 岁，低于 2017 年美国租房者的年龄中位数为 38 岁。

住房租赁市场是有局部性的，不是所有城市都需要大规模发展租赁市场。反观国内，二三线城市的租房市场被高估，国内企业更应聚焦一线核心城市，就目前来看仅上海、北京、深圳的人口基数和产业吸附力能够支撑长租公寓的蓬勃发展。

关注住房租赁的主力军——年轻人

在美国的核心城市，其房价收入比已经很高，毕业生需要 5 ～ 10 年的过渡时间，租房需求被进一步释放，加之人才的跨区域流动，这为公寓市场的发展提供了土壤。而对于买房和租房的选择上，在年轻人资产累积的前期，月供成本与租金成本的剪刀差过大时，会促进公寓市场的发展，这也是为什么越来越多的美国公寓企业专注于核心城市。同时由于不断变化的家庭结构、不断增加的债务等因素，使得越来越多的年轻人延长租房时间，也成为美国租房需求增长的最重要影响因素。

回看国内，这一趋势也已明显，一线城市的白领阶层已成为租房主力军，以应届毕业生为代表的 20 - 30 岁租房人群，有着基数大、增长稳定、需求强烈等特征。 2018 年全国应届毕业生达 820 万人，预计每年保持 3.2% 增长速度，毕业生已成为长租公寓最重要的增量客户。因此，长租公寓企业应该更加关注青年人的租房需求，开发和定制符合青年需求的公寓产品。

生活化设计的小面积产品成为趋势

数据显示，美国的长租公寓单套面积在逐渐缩小，其中开间的面积缩减最大， 2006 年- 2016 年平均开间面积缩减了 19% 。公寓面积的缩小，一定程度上降低了租房的成本支出，对于房间面积的需求弱化，以年轻人为代表的越来越多的租户，开始选择配套设施更丰富、交通区位更好的长租公寓社区。

从需求层面来看，目前国内中低价位、中小户型的白领公寓是市场主流，长租公寓的户型面积主流是在 30 - 40 ㎡ ，尚有优化的空间，为年轻人定制开发更具性价比的产品，同时能为企业带来更高的坪效，将成为未来的一个市场趋势。

大体量操盘模式带来规模效益

美国的以 REITs 为代表的机构类投资运营商更偏好投资大体量的长租公寓，其原因是公寓体量越大，运营成本成反比例下降，人工效率提升明显。从运营支出来看，100 户以下的公寓运营支出占收入比最高为 46% ，500 户以上的公寓占比最低为 37% 。同时大体量的项目能够有效提高人工效率，降低人房比，减少人工费用。

对比国内的长租公寓市场，单项目体量规模集中在 300 间以下，能够操盘大体量项目的企业凤毛麟角，但是就前景来看，大体量项目优势明显，将成为未来行业发展的一个方向。

持续良性的运营带来优良收益组合

美国机构运营商的利润来自两个方面：资产的运营收益、资产的增值收益。一方面，资产的运营收益是机构运营商的基础利润，这部分相对稳定，但上涨空间空间有限；另外一方面，持续良性运营带来资产的增值溢价效应明显。

以 EQR 为例， 2004 - 2017 年运营收入年复合增长率约为 6% ； 2005 - 2017 年间共完成了价值 19 亿美元的公寓开发，实现了 33% 的资产增值。两种收益的优化组合，带来较高的投资回报，依托的是机构投资运营商优秀的管理能力。

国内长租公寓典型品牌- V 领地

近期，克而瑞发布了《 2019 年半年度上海租赁行业盈利能力排行榜》和《2019 年半年度上海租赁行业已拓房源排行榜》，V 领地青年社区荣获双料冠军，其独特的发展模式值得国内长租公寓企业学习和参考。

城市布局：深耕以上海为代表的核心城市。

目标人群：主抓租赁刚需客群（毕业五年内的群体）。

产品定位：开发高性价比产品，主要为 2000 - 4000 元/月的中低价位产品，主力产品 25 ㎡ 户。这些产品性价比、市场需求和坪效均可观。

运营模式：大社区模式+泛社区模式，可降低运营成本，提高运营效率，实现持续良性运营。

以经营大体量单店为特色，有 10 家 1000 间以上的单店。同时，在「大社区模式」基础上，高密度深耕热点区域，构建「泛社区」模式，通过大社区带小社区、多社区联动、客源共享分流，覆盖和吸引各层次客源入住，实现集约化管理，降低运营成本，提高销售效率。

目前，人房比达 1 : 130 ，单房运营成本（涵盖人力、销售、运营管理费用等）为 260 元/月。与此同时，1000 间大社区的爬坡期为 4 个月以内。2018 年 V 领地单平米 EBITDA 平均达到 1.8 元/天，全年出租率达到 93% 。

发展模式：轻重结合的发展模式。通过直营模式和托管/加盟的轻资产方式，帮助合作方提高经济效益，实现物业增值。目前，V 领地有两个在营的成熟千人托管/加盟社区—— V 领地民雷路超熠社区和 V 领地闵行颛兴路社区。自接手运营至今，两个项目租金平均上涨 10% ，出租率稳定在 95% 以上，成为区域租赁市场的标杆。

同时， V 领地的大社区模式最具公募 REITs 的条件。第一，大体量单店（ 2 - 5 万 ㎡ 的建筑面积）的标的条件突出，资产价格可观；第二，突出的运营管理能力，促使存量土地和存量物业的租金回报率达 8% - 12% （当前市场的租金回报率的正常水平为 4% - 6% ）。

小结

大资管时代下，国内房地产市场下半场的核心竞争，已经从土地资源争夺转向专业化运营、资产投资管理等综合能力的较量，以 V 领地为代表的具有优良运营能力和盈利能力的机构将脱颖而出，发展成为中国的实力型公寓运营商和大资管平台，助力资管行业的稳健成长。

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